IL RENT TO BUY, COME FUNZIONA...
COME FUNZIONA
Premetto che il Rent to Buy non è uno "strumento finanziario": è invece una modalità di compravendita che produce, di fatto, delle leve finanziarie. Non è quindi previsto l'intervento di alcun terzo soggetto e tutti i rapporti giuridici ed economici sono tra acquirente e venditore, come in una normalissima compravendita immobiliare.
Ci tengo inoltre a precisare che nel Rent to Buy il prezzo di compravendita dell'immobile non è quello di listino, ma è il risultato della negoziazione intercorsa tra le parti, dove la modalità di acquisto Rent to Buy non deve in alcun modo influire sul prezzo di vendita: all'acquirente Rent to Buy deve pertanto essere riconosciuto lo stesso sconto che si sarebbe accordato in una compravendita di tipo tradizionale. Il disagio che l'acquirente Rent to Buy arreca al venditore allungando la tempistica della compravendita viene concettualmente pagato, come di seguito esposto, tramite il canone di locazione. Non deve quindi essere pagato una seconda volta rinunciando ad uno sconto.
Nel Rent to Buy originale l’inquilino-futuro proprietario entra subito nella casa che ha scelto di acquistare versando al venditore (costruttore o privato che sia) una caparra che solitamente varia tra il 3% ed il 9% del prezzo di vendita, da intendersi pattuito oggi e bloccato per 3 anni; durante la fase preparatoria l’inquilino-futuro proprietario versa poi mensilmente al venditore un importo equivalente ad un normale affitto, il quale viene però solo in parte considerato canone di locazione a fondo perduto: l’altra parte viene invece “salvata” e va a creare un deposito in conto futuro acquisto che, sommato all’acconto iniziale, porterà l’accantonamento totale, al termine del programma, alla soglia minima del 15% del prezzo concordato.
Al momento del rogito resterà così da saldare, con un mutuo liberamente scelto dall’acquirente, solamente il restante 85% del prezzo.
Nel Rent to Buy con riscatto, cosi come di seguito più ampiamente spiegato, non si versa una caparra ma, per raggiungere comunque l'accantonamento minimo del 15%, si versa un importo mensile decisamente più elevato rispetto a quello di un normale affitto.
VEDIAMO UN ESEMPIO PRATICO
Prima di esporre un esempio dobbiamo chiarire la principale differenza tra le 2 diverse tipologie contrattuali:
- nel Rent to Buy originale è previsto un impegno all'acquisto ed il venditore può pertanto percepire una ragionevole caparra iniziale;
- nel Rent to Buy con riscatto è previsto semplicemente un diritto del conduttore ad acquistare, con conseguente impossibilità del venditore di percepire qualsiasi somma a titolo di caparra.
E' bene precisare che in quest'ultima fattispecie contrattuale, qualora fosse prevista una caparra, il contratto risulterebbe atipico e quindi non più rientrante nella tipologia contrattuale tipizzata con l'art. 23.
Da qui discenderebbe l'impossibilità per il notaio di ricere l'atto al fine di trascriverlo, facendo così venire meno tutte le fondamentali garanzie per l'acquirente derivanti dalla trascrizione stessa.
Inoltre, scivolando verso un contratto atipico, risulterebbe inapplicabile la regolamentazione fiscale prevista dalla Circolare 4/E del 19/02/2015 dell'Agenzia delle Entrate, con conseguente esposizione del venditore al rischio di una maggiore tassazione.
La prassi è pertanto, nel Rent to Buy con riscatto, di "spalmare" la garanzia derivante dalla caparra inserendola nel "corrispettivo mensile per il godimento del bene" e più precisamente, all'interno dello stesso nella "componente da imputare a prezzo di vendita".
Nell'esempio che segue troverete pertanto evidenziata in blu la versione con Rent to Buy Originale, con caparra iniziale, ed in rosso la versione con Rent to Buy con riscatto, senza caparra iniziale.
RENT TO BUY ORIGINALE:
Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 180.000 Euro
Caparra iniziale (5%) .......................................... 9.000 Euro (eventualmente finanziabile in 48 ore)
Versamento mensile ............................................ 800 Euro (300 in affitto + 500 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 27.000 Euro (9.000 caparra iniziale + 18.000 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 153.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)
RENT TO BUY CON RISCATTO:
Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 180.000 Euro
Versamento mensile .......................................... 1.050 Euro (300 per godimento + 750 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 27.500 Euro (750 x 36 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 153.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)
Si noti come, per rendere le due operazioni perfettamente equivalenti sotto il profilo dell'equity (capitale proprio dell'acquirente) le caparra iniziale di 9.000 Euro presente nel Rent to Buy originale è stata "spalmata" in 36 rate da 250 Euro che innalzano così, nel Rent to Buy con riscatto, l'esborso mensile da 800 a 1.050 Euro.
Per vedere altri esempi di applicazione della metodologia Rent to Buy ad immobili residenziali, ad uso commerciale, ad uso artigianale/industriale o ad uso alberghiero > clicca qui <
VANTAGGI
Oltre a creare un importantissimo accantonamento grazie alla parte di affitto (o corrispettivo per il godimento) “salvata” come acconto sul prezzo (1° effetto leva), il Rent to Buy consente anche di creare per l'acquirente uno “storico di versamenti” atto a dimostrare alla Banca il puntuale pagamento, per 3 anni, un importo mensile, per il Rent to Buy, leggermente superiore o pari alla rata del mutuo che si va a richiedere.
Egli è quindi un cliente collaudato e con un rating eccellente: un soggetto ideale a cui poter concedere con tranquillità il mutuo anche senza far intervenire terzi soggetti come garanti e ridimensionando, anche del 50%, il costo delle assicurazioni, che normalmente incidono dal 5 al 10% sull'importo del mutuo erogato.
Questi 3 anni potrebbero anche essere importanti per poter comodamente accantonare la liquidità necessaria per affrontare tutti i costi che il Rent to Buy consente di posticipare (2° effetto leva): istruttoria mutuo, perizia immobile, imposte, costi del rogito notarile, assicurazioni varie. Complessivamente circa il 6% del prezzo di compravendita.
E' importante comprendere che, nel programma Rent to Buy, l'affitto (o il corrispettivo per il godimento) pagato in 3 anni non comporta in realtà un maggior costo rispetto all'acquisto con il metodo tradizionale: infatti, conti alla mano, accendere dopo 3 anni un mutuo di importo inferiore e con un miglior tasso di interesse può generare un risparmio sui costi del mutuo anche doppio rispetto all'affitto (o al corrispettivo per il godimento) pagato al venditore.
Ecco perché il Rent to Buy rappresenta una leva finanziaria gratuita ed è, in qualsiasi caso, sicuramente più conveniente rispetto all'acquisto tradizionale.
E’ necessario però saper personalizzare il Rent to Buy in modo che rimanga sempre bilanciato tra le parti, anche al variare dell’importo della compravendita: ciò è importantissimo per sfruttare al massimo le sinergie che lo schema contrattuale crea tra acquirente e venditore, in una perfetta armonia basata sul principio Win-Win (Vincitore-Vincitore).
NON SOTTOVALUTARE I RISCHI
Se pensi che il Rent to Buy sia semplicemente un contratto, sei già potenzialmente candidato ad entrare nel club di coloro che con il Rent to Buy si fanno del male. Il Rent to Buy è una complessa operazione finalizzata a costruire la perfetta finanziabilità dell'acquirente da parte del mondo bancario: si regge pertanto su una corretta pianificazione dell'acquisto e sull'assisteza costante di un qualificato Consulente Finanziario.
Che tu sia l'acquirente o che tu sia il venditore, la questione non cambia: al termine del programma Rent to Buy il mutuo deve assolutamente arrivare, nell'interesse di tutti.
Non essere superficiale e non intraprendere questo percorso se non hai dei professionisti esperti su cui poter contare.
Se pensi poi che la contrattualistica Rent to Buy sia una cosa semplice e che qualsiasi professionista, anche se non esperto in questa specifica materia, sia in grado di predisporlo, sei destinato ad entrare nel club di coloro che hanno pagato per fungere da cavia al professionista a cui si sono rivolti.
Per quanto concerne il Rent to Buy originale, uno dei punti maggiormente delicati è costituito dalle clausole con cui vengono collegati tra di loro i due contratti.
In assenza di collegamenti realizzati a regola d'arte, i rischi sono:
- di scivolare verso uno schema contrattuale atipico, con tutte le conseguenze negative che ne deriverebbero in caso di contenzioso;
- di movimentare la fiscalità sulla vendita già alla stipula dei contratti anziché al rogito notarile;
- di non poter contare su tutti i paracadute e gli ammortizzatori da me messi a punto per gestire in modo Win-Win e senza danno per le parti eventuali situazioni critiche che si potrebbero verificare in caso di incidenti di percorso dovuti ad eventi imprevisti e non dipendenti dalla volontà delle parti.
Per quanto concerne il Rent to Buy con riscatto , il principale rischio è quello di stipulare un contratto che, non rispettando perfettamente quanto disposto dall'art. 23 della nuova legge, risulterebbe atipico e non beneficerebbe pertanto della grande tutela derivante dalla trascrizione.
La perfezione e l'accurata personalizzazione dei modelli contrattuali non dipendono dal titolo di chi li realizza, ma dalla sua esperienza in questa specifica materia, tutt'altro che semplice e veloce da acquisire.
Per quanto bravo e "quotato" sia, il tuo professionista di fiducia non fa specificamente il Consulente Rent to Buy come mestiere. Io invece, dal 2009 faccio solamente questo. Ho gestito tramite la mia rete di Specialisti centinaia di compravendite in tutte le regioni d'Italia ed ho avuto modo di perfezionare la contrattualistica Rent to Buy con la mia esperienza sul campo e con l'apporto di decine di notai che hanno registrato e trascritto i miei contratti contribuendo a migliorarli ed affinarli sempre di più.
Giusto per farti capire la differenza, è come paragonare il "prototipo" della prima generazione della Golf del 1974 con la versione di serie della settima generazione...
Evita di fare da cavia per chi sta iniziando adesso a studiare il Rent to Buy. Rivolgiti a chi lo fa di professione ed è in grado di mettere a tua disposizione un know-how consolidato e costruito su 6 anni di esperienza e centinaia di operazioni concluse.
Che tu sia un acquirente o un venditore, per essere veramente protetto hai bisogno, oltre che di contratti perfetti, anche di una "assistenza continuativa" fino al momento del rogito, nelle modalità di seguito esposte.
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IL "RENT TO BUY" SI PUO' FARE, IN TUTTA ITALIA, NELLA MASSIMA SICUREZZA
Ormai in tutta Italia hai la possibilità di essere assistito e tutelato da uno degli Specialisti del Rent to Buy da me addestrati:
rivolgendoti a loro hai la garanzia di sottoscrivere un accordo perfettamente bilanciato e Win-Win, con l'utilizzo di una contrattualistica scrupolosamente studiata e costantemente affinata con l'esperienza pratica dal 2009 ad oggi.
Rivolgendoti a queste persone hai la certezza che la compravendita e la relativa contrattualistica siano sempre supervisionate da me personalmente: tramite loro benefici quindi della mia esperienza pluriennale con oltre un centinaio di operazioni concluse.
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Premetto che il Rent to Buy non è uno "strumento finanziario": è invece una modalità di compravendita che produce, di fatto, delle leve finanziarie. Non è quindi previsto l'intervento di alcun terzo soggetto e tutti i rapporti giuridici ed economici sono tra acquirente e venditore, come in una normalissima compravendita immobiliare.
Ci tengo inoltre a precisare che nel Rent to Buy il prezzo di compravendita dell'immobile non è quello di listino, ma è il risultato della negoziazione intercorsa tra le parti, dove la modalità di acquisto Rent to Buy non deve in alcun modo influire sul prezzo di vendita: all'acquirente Rent to Buy deve pertanto essere riconosciuto lo stesso sconto che si sarebbe accordato in una compravendita di tipo tradizionale. Il disagio che l'acquirente Rent to Buy arreca al venditore allungando la tempistica della compravendita viene concettualmente pagato, come di seguito esposto, tramite il canone di locazione. Non deve quindi essere pagato una seconda volta rinunciando ad uno sconto.
Nel Rent to Buy originale l’inquilino-futuro proprietario entra subito nella casa che ha scelto di acquistare versando al venditore (costruttore o privato che sia) una caparra che solitamente varia tra il 3% ed il 9% del prezzo di vendita, da intendersi pattuito oggi e bloccato per 3 anni; durante la fase preparatoria l’inquilino-futuro proprietario versa poi mensilmente al venditore un importo equivalente ad un normale affitto, il quale viene però solo in parte considerato canone di locazione a fondo perduto: l’altra parte viene invece “salvata” e va a creare un deposito in conto futuro acquisto che, sommato all’acconto iniziale, porterà l’accantonamento totale, al termine del programma, alla soglia minima del 15% del prezzo concordato.
Al momento del rogito resterà così da saldare, con un mutuo liberamente scelto dall’acquirente, solamente il restante 85% del prezzo.
Nel Rent to Buy con riscatto, cosi come di seguito più ampiamente spiegato, non si versa una caparra ma, per raggiungere comunque l'accantonamento minimo del 15%, si versa un importo mensile decisamente più elevato rispetto a quello di un normale affitto.
VEDIAMO UN ESEMPIO PRATICO
Prima di esporre un esempio dobbiamo chiarire la principale differenza tra le 2 diverse tipologie contrattuali:
- nel Rent to Buy originale è previsto un impegno all'acquisto ed il venditore può pertanto percepire una ragionevole caparra iniziale;
- nel Rent to Buy con riscatto è previsto semplicemente un diritto del conduttore ad acquistare, con conseguente impossibilità del venditore di percepire qualsiasi somma a titolo di caparra.
E' bene precisare che in quest'ultima fattispecie contrattuale, qualora fosse prevista una caparra, il contratto risulterebbe atipico e quindi non più rientrante nella tipologia contrattuale tipizzata con l'art. 23.
Da qui discenderebbe l'impossibilità per il notaio di ricere l'atto al fine di trascriverlo, facendo così venire meno tutte le fondamentali garanzie per l'acquirente derivanti dalla trascrizione stessa.
Inoltre, scivolando verso un contratto atipico, risulterebbe inapplicabile la regolamentazione fiscale prevista dalla Circolare 4/E del 19/02/2015 dell'Agenzia delle Entrate, con conseguente esposizione del venditore al rischio di una maggiore tassazione.
La prassi è pertanto, nel Rent to Buy con riscatto, di "spalmare" la garanzia derivante dalla caparra inserendola nel "corrispettivo mensile per il godimento del bene" e più precisamente, all'interno dello stesso nella "componente da imputare a prezzo di vendita".
Nell'esempio che segue troverete pertanto evidenziata in blu la versione con Rent to Buy Originale, con caparra iniziale, ed in rosso la versione con Rent to Buy con riscatto, senza caparra iniziale.
RENT TO BUY ORIGINALE:
Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 180.000 Euro
Caparra iniziale (5%) .......................................... 9.000 Euro (eventualmente finanziabile in 48 ore)
Versamento mensile ............................................ 800 Euro (300 in affitto + 500 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 27.000 Euro (9.000 caparra iniziale + 18.000 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 153.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)
RENT TO BUY CON RISCATTO:
Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 180.000 Euro
Versamento mensile .......................................... 1.050 Euro (300 per godimento + 750 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 27.500 Euro (750 x 36 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 153.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)
Si noti come, per rendere le due operazioni perfettamente equivalenti sotto il profilo dell'equity (capitale proprio dell'acquirente) le caparra iniziale di 9.000 Euro presente nel Rent to Buy originale è stata "spalmata" in 36 rate da 250 Euro che innalzano così, nel Rent to Buy con riscatto, l'esborso mensile da 800 a 1.050 Euro.
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Oltre a creare un importantissimo accantonamento grazie alla parte di affitto (o corrispettivo per il godimento) “salvata” come acconto sul prezzo (1° effetto leva), il Rent to Buy consente anche di creare per l'acquirente uno “storico di versamenti” atto a dimostrare alla Banca il puntuale pagamento, per 3 anni, un importo mensile, per il Rent to Buy, leggermente superiore o pari alla rata del mutuo che si va a richiedere.
Egli è quindi un cliente collaudato e con un rating eccellente: un soggetto ideale a cui poter concedere con tranquillità il mutuo anche senza far intervenire terzi soggetti come garanti e ridimensionando, anche del 50%, il costo delle assicurazioni, che normalmente incidono dal 5 al 10% sull'importo del mutuo erogato.
Questi 3 anni potrebbero anche essere importanti per poter comodamente accantonare la liquidità necessaria per affrontare tutti i costi che il Rent to Buy consente di posticipare (2° effetto leva): istruttoria mutuo, perizia immobile, imposte, costi del rogito notarile, assicurazioni varie. Complessivamente circa il 6% del prezzo di compravendita.
E' importante comprendere che, nel programma Rent to Buy, l'affitto (o il corrispettivo per il godimento) pagato in 3 anni non comporta in realtà un maggior costo rispetto all'acquisto con il metodo tradizionale: infatti, conti alla mano, accendere dopo 3 anni un mutuo di importo inferiore e con un miglior tasso di interesse può generare un risparmio sui costi del mutuo anche doppio rispetto all'affitto (o al corrispettivo per il godimento) pagato al venditore.
Ecco perché il Rent to Buy rappresenta una leva finanziaria gratuita ed è, in qualsiasi caso, sicuramente più conveniente rispetto all'acquisto tradizionale.
E’ necessario però saper personalizzare il Rent to Buy in modo che rimanga sempre bilanciato tra le parti, anche al variare dell’importo della compravendita: ciò è importantissimo per sfruttare al massimo le sinergie che lo schema contrattuale crea tra acquirente e venditore, in una perfetta armonia basata sul principio Win-Win (Vincitore-Vincitore).
NON SOTTOVALUTARE I RISCHI
Se pensi che il Rent to Buy sia semplicemente un contratto, sei già potenzialmente candidato ad entrare nel club di coloro che con il Rent to Buy si fanno del male. Il Rent to Buy è una complessa operazione finalizzata a costruire la perfetta finanziabilità dell'acquirente da parte del mondo bancario: si regge pertanto su una corretta pianificazione dell'acquisto e sull'assisteza costante di un qualificato Consulente Finanziario.
Che tu sia l'acquirente o che tu sia il venditore, la questione non cambia: al termine del programma Rent to Buy il mutuo deve assolutamente arrivare, nell'interesse di tutti.
Non essere superficiale e non intraprendere questo percorso se non hai dei professionisti esperti su cui poter contare.
Se pensi poi che la contrattualistica Rent to Buy sia una cosa semplice e che qualsiasi professionista, anche se non esperto in questa specifica materia, sia in grado di predisporlo, sei destinato ad entrare nel club di coloro che hanno pagato per fungere da cavia al professionista a cui si sono rivolti.
Per quanto concerne il Rent to Buy originale, uno dei punti maggiormente delicati è costituito dalle clausole con cui vengono collegati tra di loro i due contratti.
In assenza di collegamenti realizzati a regola d'arte, i rischi sono:
- di scivolare verso uno schema contrattuale atipico, con tutte le conseguenze negative che ne deriverebbero in caso di contenzioso;
- di movimentare la fiscalità sulla vendita già alla stipula dei contratti anziché al rogito notarile;
- di non poter contare su tutti i paracadute e gli ammortizzatori da me messi a punto per gestire in modo Win-Win e senza danno per le parti eventuali situazioni critiche che si potrebbero verificare in caso di incidenti di percorso dovuti ad eventi imprevisti e non dipendenti dalla volontà delle parti.
Per quanto concerne il Rent to Buy con riscatto , il principale rischio è quello di stipulare un contratto che, non rispettando perfettamente quanto disposto dall'art. 23 della nuova legge, risulterebbe atipico e non beneficerebbe pertanto della grande tutela derivante dalla trascrizione.
La perfezione e l'accurata personalizzazione dei modelli contrattuali non dipendono dal titolo di chi li realizza, ma dalla sua esperienza in questa specifica materia, tutt'altro che semplice e veloce da acquisire.
Per quanto bravo e "quotato" sia, il tuo professionista di fiducia non fa specificamente il Consulente Rent to Buy come mestiere. Io invece, dal 2009 faccio solamente questo. Ho gestito tramite la mia rete di Specialisti centinaia di compravendite in tutte le regioni d'Italia ed ho avuto modo di perfezionare la contrattualistica Rent to Buy con la mia esperienza sul campo e con l'apporto di decine di notai che hanno registrato e trascritto i miei contratti contribuendo a migliorarli ed affinarli sempre di più.
Giusto per farti capire la differenza, è come paragonare il "prototipo" della prima generazione della Golf del 1974 con la versione di serie della settima generazione...
Evita di fare da cavia per chi sta iniziando adesso a studiare il Rent to Buy. Rivolgiti a chi lo fa di professione ed è in grado di mettere a tua disposizione un know-how consolidato e costruito su 6 anni di esperienza e centinaia di operazioni concluse.
Che tu sia un acquirente o un venditore, per essere veramente protetto hai bisogno, oltre che di contratti perfetti, anche di una "assistenza continuativa" fino al momento del rogito, nelle modalità di seguito esposte.
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Ormai in tutta Italia hai la possibilità di essere assistito e tutelato da uno degli Specialisti del Rent to Buy da me addestrati:
rivolgendoti a loro hai la garanzia di sottoscrivere un accordo perfettamente bilanciato e Win-Win, con l'utilizzo di una contrattualistica scrupolosamente studiata e costantemente affinata con l'esperienza pratica dal 2009 ad oggi.
Rivolgendoti a queste persone hai la certezza che la compravendita e la relativa contrattualistica siano sempre supervisionate da me personalmente: tramite loro benefici quindi della mia esperienza pluriennale con oltre un centinaio di operazioni concluse.
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