QUAL LA DIFFERENZA PRINCIPALE TRA IL RENT TO BUY ORIGINALE NORMATO DAL CODICE CIVILE ED IL RENT TO BUY CON RISCATTO NORMATO DALL'ARTICOLO 23 DEL DECRETO LEGGE SBLOCCA ITALIA?

La differenza sostanziale tra le 2 diverse tipologie contrattuali consiste nel fatto che nel Rent to Buy originale è previsto un impegno all'acquisto ed il venditore può pertanto percepire una ragionevole caparra iniziale, mentre invece nel  Rent to Buy con riscatto è previsto semplicemente un diritto del conduttore ad acquistare, con conseguente impossibilità del venditore di percepire qualsiasi somma a titolo di caparra. Qualora ciò fosse previsto, il contratto risulterebbe atipico e quindi non più rientrante nella tipologia tipizzata con l'art. 23.
Da qui discenderebbe l'impossibilità per il notaio di ricere l'atto al fine di trascriverlo, facendo così venire meno tutte le fondamentali garanzie per l'acquirente derivanti dalla trascrizione stessa. Inoltre, scivolando verso un contratto atipico, risulterebbe inapplicabile la regolamentazione fiscale prevista dalla Circolare 4/E del 19/02/2015 dell'Agenzia delle Entrate, con conseguente esposizione del venditore al rischio di una maggiore tassazione.

La prassi è pertanto, nel Rent to Buy con riscatto, quella di "spalmare" la garanzia derivante dalla caparra nelle rate mensili del "corrispettivo per il godimento del bene" e più precisamente, all'interno dello stesso nella "componente da imputare a prezzo di vendita".

In ognuno degli esempi che seguono, troverete evidenziata in blu la versione con Rent to Buy Originale, ed in rosso la versione con Rent to Buy con riscatto. 

ESEMPI SU IMMOBILI RESIDENZIALI
Ecco un primo esempio, ipotizzando l'acquisto di un immobile nuovo da un costruttore:

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 150.000 Euro
Caparra iniziale (6%) .......................................... 9.000 Euro (eventualmente finanziabile senza ipoteca)
Versamento mensile ............................................ 750 Euro (375 in affitto + 375 "salvati" come acconto) 
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 22.500 Euro (9.000 caparra iniziale + 13.500 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 127.500 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 150.000 Euro
Versamento mensile .......................................... 1.000 Euro (375 per godimento + 625 "salvati" come acconto) 
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 22.500 Euro (625 x 36 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 127.500 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)

Ecco lo stesso esempio, ipotizzando però l'acquisto di un immobile usato da un privato venditore:

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 150.000 Euro
Caparra iniziale (3%) .......................................... 4.500 Euro (eventualmente finanziabile senza ipoteca)
Versamento mensile ............................................ 750 Euro (250 in affitto + 500 "salvati" come acconto) 
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 22.500 Euro (4.500 caparra iniziale + 18.000 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 127.500 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 150.000 Euro
Versamento mensile ............................................ 875 Euro (250 per godimento + 625 "salvati" come acconto) 
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 22.500 Euro (625 x 36 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 127.500 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)

Ecco un secondo esempio, ipotizzando l'acquisto di un immobile nuovo da un costruttore:

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 200.000 Euro
Caparra iniziale (7,5%) ...................................... 15.000 Euro (eventualmente finanziabile senza ipoteca)
Versamento mensile ........................................ 833,34 Euro (416,67 in affitto + 416,67 "salvati" come acconto) 
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 30.000 Euro (15.000 caparra iniziale + 15.000 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 170.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 200.000 Euro
Versamento mensile .......................................... 1.250 Euro (416,67 per godimento + 833,33 "salvati" come acconto) 
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 30.000 Euro (833,33 x 36 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 170.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)

Ecco lo stesso esempio, ipotizzando però l'acquisto di un immobile usato da un privato venditore:

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 200.000 Euro
Caparra iniziale (6%) ........................................ 12.000 Euro (eventualmente finanziabile senza ipoteca)
Versamento mensile ........................................ 833,33 Euro (333,33 in affitto + 500 "salvati" come acconto) 
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 30.000 Euro (12.000 caparra iniziale + 18.000 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 170.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 200.000 Euro
Versamento mensile ...................................... 1.166,66 Euro (333,33 per godimento + 833,33 "salvati" come acconto) 
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 30.000 Euro (833,33 x 36 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 170.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)

Ecco un terzo esempio, ipotizzando l'acquisto di un immobile nuovo da un costruttore:

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 300.000 Euro
Caparra iniziale (9%) ......................................... 27.000 Euro (eventualmente finanziabile senza ipoteca)
Versamento mensile .......................................... 1.000 Euro (500 in affitto + 500 "salvati" come acconto) 
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 45.000 Euro (27.000 caparra iniziale + 18.000 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 255.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 300.000 Euro
Versamento mensile .......................................... 1.750 Euro (500 per godimento + 1.250 "salvati" come acconto) 
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 45.000 Euro (1.250 x 36 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 255.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)

Ecco lo stesso esempio, ipotizzando però l'acquisto di un immobile usato da un privato venditore:

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 300.000 Euro
Caparra iniziale (7,5%) ...................................... 22.500 Euro (eventualmente finanziabile senza ipoteca)
Versamento mensile .......................................... 1.000 Euro (375 in affitto + 625 "salvati" come acconto) 
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 45.000 Euro (22.500 caparra iniziale + 22.500 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 255.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 300.000 Euro
Versamento mensile .......................................... 1.625 Euro (375 per godimento + 1.250 "salvati" come acconto) 
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 45.000 Euro (1.250 x 36 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 255.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)

ESEMPIO SU IMMOBILI COMMERCIALI O INDUSTRIALI/ARTIGIANALI
Ecco un primo esempio, ipotizzando l'acquisto di un capannone usato da un privato o da una società immobiliare:

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 1.500.000 Euro
Caparra iniziale (5%) ........................................... 75.000 Euro
Versamento mensile ........................................... 10.000 Euro (3.750 in affitto + 6.250 "salvati" come acconto) 
Accantonamento dopo 3 anni (20%) .................... 300.000 Euro (75.000 caparra iniziale + 225.000 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (80%) .................... 1.200.000 Euro (con leasing o con mutuo a scelta dell’acquirente)

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 1.500.000 Euro
Versamento mensile ....................................... 12.083,33 Euro (3.750 in affitto + 8.333,33 "salvati" come acconto) 
Accantonamento dopo 3 anni (20%) .................... 300.000 Euro (8.333,33 x 36 "salvati" in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (80%) .................... 1.200.000 Euro (con leasing o con mutuo a scelta dell’acquirente)

Ecco un secondo esempio, ipotizzando l'acquisto di una struttura alberghiera da un privato o da una società immobiliare:

Prezzo pattuito (bloccato per 6 anni) ................ 3.000.000 Euro
Caparra iniziale (6%) ........................................... 180.000 Euro
Versamento mensile ............................................ 17.500 Euro (7.500 in affitto + 10.000 "salvati" come acconto) 
Accantonamento dopo 3 anni (30%) ..................... 900.000 Euro (180.000 caparra iniziale + 720.000 “salvati” in 6 anni)
Importo da saldare al rogito (70%) ..................... 2.100.000 Euro (con leasing o con mutuo a scelta dell’acquirente)

Prezzo pattuito (bloccato per 6 anni) ................ 3.000.000 Euro
Versamento mensile ............................................ 22.500 Euro (7.500 in affitto + 15.000 "salvati" come acconto) 
Accantonamento dopo 3 anni (30%) ..................... 900.000 Euro (15.000 x 36 “salvati” in 6 anni)
Importo da saldare al rogito (70%) ..................... 2.100.000 Euro (con leasing o con mutuo a scelta dell’acquirente)